Недавно Верховная Рада Украины поддержала законопроект, который предусматривает установление минимального срока аренды земли сельскохозяйственного назначения. Это нововведение считают неоднозначным, ведь, несмотря на определенные выгоды, к которым можно отнести стабилизацию работы сельхозпроизводителей, миллионы украинских землесобственников могут из-за него получить немало проблем.
Прояснить ситуацию относительно плюсов и недостатков нового законодательного предложения мы попросили специалиста по аграрной политике Проекта USAID «АгроИнвест» Александра МУЛЯРА.
- О каком нововведении идет речь?
- Действительно, проектом Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)», который ставит целью обоснованную отмену барьеров, мешающих ведению бизнеса, в частности, аграрного, включены положения касательно аренды земли. Напомню, законопроект одобрен парламентом 12 февраля этого года, однако документ еще не вступил в силу. Он, в частности, включает положение о внесении изменений в Земельный кодекс Украины (статья 93), в котором отмечается, что минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства должен составлять 7 лет. То есть, в случае вступления документа в силу будет запрещено заключать договора аренды меньше чем на 7 лет.
- Выиграют ли от этого нововведения землесобственники?
- Безусловно, от него проиграют мелкие землесобственники-арендодатели, они еще больше потеряют контроль над использованием своей собственности. Вот лишь некоторые аргументы. Проектом USAID «АгроИнвест» с целью определения наиболее важных аспектов заключения и исполнения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения было проанализировано репрезентативную выборку 700 договоров аренды, заключенных в 14 областях и 70 районах Украины. Одной из задач исследования было определить, как изменяется средний уровень арендной платы с увеличением срока договора аренды. Результаты исследования показали, что при аренде земли частной собственности уровень арендной платы от срока договора аренды не зависит. Уровень арендной платы фактически является одинаковым для краткосрочных (1-5 лет), среднесрочных (5-10 лет) и долгосрочных (более 10 лет) договоров аренды. Иными словами, можно утверждать, что законодательное установление минимального срока договоров аренды не принесет землесобственникам никакого позитива.
Мы проанализировали также зависимость между уровнем арендной платы и временем заключения договора аренды. Результаты исследования продемонстрировали прямую зависимость: чем позже заключен договор, тем более высокой является арендная плата за землю. Очевидно, главные причины этого – растущий спрос на землю и конкуренция среди арендаторов, а также инфляция. Эти результаты подтверждают, что для землесобственников рискованно заключать долгосрочные арендные договора без четкого механизма пересмотра уровня арендной платы.
Таким образом, упомянутый законопроект фактически дополнительно ограничивает право распоряжаться своей собственностью. Прямым следствием этого станет уменьшение выгод миллионов землесобственников. Также следует отметить, что это приведет к ограничению гарантированных Конституцией прав и свобод граждан. Чтобы защитить права и интересы мелких землевладельцев, целесообразно отказаться от идеи установления в законодательстве обязательного минимального срока аренды земли.
- Получается, введение минимального срока аренды земли выгодно лишь арендаторам?
- Преимуществами долгосрочной аренды являются стабильность в землепользовании арендаторами, что содействует лучшему планированию и привлечению инвестиций, возможности применять многопольный севооборот. Также отпадает потребность в частой государственной регистрации прав на землю, с которой до сих пор существует немало проблем.
Эти преимущества касаются производителей. Но устойчивое развитие сельского хозяйства, среди прочего, предусматривает справедливость и учет интересов всех сторон. Никто же нынче не мешает договариваться о среднесрочной или долгосрочной аренде земли и, таким образом, получать указанные преимущества, уважая и учитывая интересы мелких землесобственников – второй стороны арендных правоотношений. Ведь доля договоров аренды, заключенных на срок до 5 лет, постоянно уменьшается в любом случае. Не следует законодательно упрощать арендные отношения, если это не на пользу одной из сторон.
Следует учесть также следующий момент. Долгосрочная аренда земли делает этот механизм менее гибким как для арендаторов, так и для арендодателей. А это, в свою очередь, уменьшает ценность земли и отрицательно влияет на инновационную способность тех, кто обрабатывает землю, снижает конкуренцию на рынке земли.
Правительство постоянно акцентирует на важности поддержки развития малых и средних сельскохозяйственных производителей, готовятся соответствующие правительственные программные документы. Такая поддержка, очевидно, посодействует определенному расширению землепользования этих категорий производителей, в том числе, за счет использования сельскохозяйственных земель частной собственности. Поэтому возникает вопрос: стоит ли консервировать сложившуюся на сегодня структуру землепользования? А такая консервация неизбежна, если будет законодательно закреплен минимальный семилетний срок аренды.
Приведу еще один аргумент. Бывает, что и производителю некстати арендовать землю с минимальным сроком в 7 лет. Случаются ситуации, когда расширить землепользование необходимо, например, лишь на два года. Или же может возникнуть необходимость передачи земли в аренду или субаренду на короткий срок. Кстати, значительная нехватка оборотных средств в этом году у многих производителей может привести к принятию ими подобных решений. Как потом урегулировать ситуации? Выход, конечно, найдется, например, в использовании неофициальной аренды. Законодательное установление минимального срока аренды, безусловно, посодействует расширению теневого рынка аренды земли.
- Так как найти компромисс, каковы ваши предложения?
- Повторю, что с целью защиты интересов землесобственников целесообразно отказаться от идеи установления в законодательстве обязательного минимального срока аренды земли. Одновременно должна всесторонне поддерживаться практика установления в договорах аренды земель сельскохозяйственного назначения арендной платы по принципу: чем дольше срок аренды земли, тем выше уровень арендной платы. В частности, целесообразно также предусмотреть в договорах аренды таких земель поэтапное увеличение размера арендной платы в течение срока аренды, который может быть длительным. В таком случае в договорах будут задекларированы серьезные намерения арендаторов относительно ведения аграрного производства на арендованных землях, а мелкие землесобственники будут понимать преимущества от передачи своей собственности в аренду на долгий срок.
- Не могу не спросить о другой новации, предусмотренной законопроектом, - о выплате арендной платы исключительно в денежной форме. Какие тут возможны риски?
- Законопроектом предлагается внести изменения в Закон Украины «Об аренде земли» (статья 22) с указанием, что арендная плата взимается лишь в денежной форме. Напомню, действующее законодательство позволяет сторонам устанавливать денежную, натуральную или отработочную (оказание услуг арендодателю) форму арендной платы или же их сочетание.
Нововведение предложено без учета существующей практики и интересов землесобственников. Как показали результаты масштабного исследования Проекта USAID «АгроИнвест», проведенного в партнерстве с Институтом социологии НАНУ, в оплате за аренду земли доминирующая роль принадлежит расчетам в натуральной форме и услугами – 62% землесобственников получают арендную плату не в денежной форме. Почему так происходит?
Обычно арендодатели сами выбирают более выгодную для себя форму оплаты. Значительная часть из них также является собственниками личных подсобных хозяйств, где производится продукция в основном для личного потребления. Потому получение арендной платы зерном, другой продукцией, услугами по обработке земли выгодно сельским жителям. Конечно, нужно совершенствовать механизмы определения цены и качества продукции, используемой как арендная плата, но это уже другой вопрос. Главное, что преимущественное большинство арендодателей ныне выбирают натуральную или комбинированную форму арендной платы, а законодательное ограничение этих форм ограничит их выгоды.
Важно отметить и такое. В течение последнего года национальная валюта гривна обесценилась в разы, тогда как уровень арендной платы в денежной форме не изменился. Как показывает практика, механизм индексации арендной платы не совершенен и предусмотрен не во всех арендных договорах. По результатам нашего исследования, в почти 20% договоров аренды земли частной собственности отсутствует положение об индексации уровня арендной платы. Также не всегда предусмотрен пересмотр сторонами уровня арендной платы в течение срока договора аренды. В результате, зафиксированный уровень арендной платы для ее выплаты арендодателю в денежной форме может не изменяться в течение всего срока действия договора аренды земли. Но, к примеру, вспомним, что цена 1 тонны пшеницы год назад составляла 2000 грн., тогда как сегодня – свыше 4000 грн. Поэтому законодательный запрет фиксировать в договорах аренды арендную плату в натуральной форме увеличит риски для мелких землесобственников получить ее ожидаемый и надлежащий уровень.
Тарас ТЕРНОВСКОЙ, Национальный пресс-клуб по аграрным и земельным вопросам
